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瘋狂跳槽季:職業經理人的樓市“寒冬”

2020年01月11日  07:00   21世紀經濟報道   張敏  

作為一個高流動性行業,房地產業的“人來人往”本不是新鮮事。但近一年多來,行業的人事變更頻繁起來。

2020年伊始,一系列重要人事變動拉開了房地產業新一年變化的序幕。

綠城CFO馮征辭職,加入龍光地產;原華夏幸?;鶚I孔雀城住宅集團總裁傅明磊加盟龍光地產;趙輝辭任中交地產董事長;融信集團首席營銷官張文龍辭職;原正榮集團副總裁肖春和入職河南康橋集團;禹洲商業地產總經理馮小川離職;天房發展總經理孫建峰辭職;孫霞辭任長城實業地產板塊營銷客戶總經理……

作為一個高流動性行業,房地產業的“人來人往”本不是新鮮事。但近一年多來,行業的人事變更頻繁起來。

據不完全統計,2019年共有超過90家房企的高管職位發生變動,累計人事變動超過200起。其中,跳槽、離職超過一半,調任占三成,有人在一年內兩次換崗。

在房企官方發布的公告中,大多解釋為“個人原因”。但眾所周知,隨著樓市調控持續施壓、行業競爭愈加激烈,職業經理人面臨的壓力也不斷增大。在房企高管的流動中,客觀因素恐怕更多。

另一個現實也許更加殘酷。北京某大型房企高管向21世紀經濟報道表示,在利潤率不斷下滑的情況下,對人力成本的壓縮成為行業常態。未來幾年,裁員、降薪不可避免,房地產業將迎來真正的動蕩期。

“大家說房地產有泡沫,我說最大的泡沫就是人才?!?019年年中,泰禾集團董事長黃其森在接受媒體采訪時說。如今看來,預言正在變成現實。

在房價泡沫被擠壓同時,房地產業的人才泡沫也開始破滅了嗎?

2019年,大型房企的銷售規模普遍增長,房企完成銷售任務情況相對較好,但營銷人員的日子并不好過。甘俊攝

覆巢之下

銷售崗向來是房企人事變動的重點崗位,項目的增減,銷售任務完成與否,是否使用渠道公司,都可能關系到銷售人員的去留。2019年,大型房企的銷售規模普遍增長,房企完成銷售任務情況相對較好,但營銷人員的日子并不好過。

“你們光看銷售了,實際上,公司對我們的考核非常細化?!比A東某房企成都區域負責人向21世紀經濟報道表示,在銷售規模的基本考核外,回款率也成為近兩年的“硬指標”。據透露,該公司對回款率的要求為85%,在信貸審核空前嚴格的情況下,要完成這一目標并不容易。

此外,在很多公司的考核中,單個城市或項目的保底利潤也必須保證。即操盤手既要完成銷售任務、確?;乜?,又不能過度依賴價格策略。

在部分區域,由于競爭過于激烈,渠道公司趁勢崛起,也對銷售人員形成擠壓。該人士透露,在四川某地,某大型房企將一個項目的銷售人員全部裁撤,換成渠道公司。

2019年,財務人員的變動也空前頻繁。3月,仁恒置地副總裁王炎(原名王哲)加盟新力控股,擔任副總裁兼CFO,但僅僅7個月后就再度辭職。

此后,CFO的離職或跳槽行為迅速蔓延。2019年,旭輝、億達中國、雅居樂、時代中國、禹洲、合景泰富、遠東發展、大發地產、新力控股等公司,均出現該職位的人員變動。

財務人員變更,或許與融資難的大環境有關。2019年下半年,很多房企面臨流動性緊張的局面。某大型信托公司相關負責人向21世紀經濟報道表示,去年曾收到很多房企的合作需求,房企也普遍能接受相對較高的融資成本。但由于審核空前嚴格,真正放款的規模并不多。

在調控重壓、企業紛紛調整架構的大背景下,房企的人事變更幾乎涵蓋各個崗位。

2019年末,萬科啟動涉及3個區域、14個城市總的區域大換防。陽光城則將建立大區制管控模式,將旗下的13個區域進行合并。此前,碧桂園、綠城、藍光、中梁、融信、祥生等房企也均實施了管理架構調整。這些以優化管理為目的的調整,均涉及大量人事變動。

前述北京房企人士認為,房地產業人事變動還將繼續,未來可能會更多波及品牌、物管等崗位。其原因在于,隨著房企迎來項目的集中交付期,因高周轉引發的潛在品質問題很可能集中爆發,并帶來品牌、物管、客服等方面的工作壓力。

行情還是能力?

萬科的管理架構調整從2018年末就已展開。萬科將薪級體系由過去的28級擴展為50級,職級體系則由過去的V1-V7,調整為GP(核心合伙人)、SP(業務骨干)、JP(合伙人)三級。與此同時,薪資結構也向“低底薪,高績效”的方向調整。這種調整的目的在于更好地激發員工效能。

萬科的動作向來被認為有風向標意義。上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示,過去市場好的時候,房地產不僅是就業大戶,從業者的薪酬水平也相當不錯?,F階段,行業利潤率開始下滑,很多企業著手“降本增效”,對人力成本的壓縮不可避免。

房地產一直給外界以高薪的印象。實際上,雖然不同崗位從業者的薪資差別較大,但關鍵崗位上的優秀人才,確實能拿到令人艷羨的待遇。

十多年前,大中型房企的優秀銷售人員就能拿到數百萬元的年度提成。近些年,行業競爭日趨激烈,以翻倍的薪資待遇挖人成為普遍現象。副總裁級別的明星職業經理人,一度可以拿到千萬級別的年薪,其他崗位的薪資待遇也水漲船高。

據騰訊理財通等機構發布的《2019國人工資報告》,當前薪酬水平最高的三個行業分別是互聯網、房地產、金融。在不同機構發布的報告中,房地產業的薪酬水平穩居前十。

但與此同時,對行業高工資的反思也一直存在。多年前,龍湖集團總裁吳亞軍曾說,“別把行情當能力”。去年,黃其森也表示,“這一二十年發展太快了,更多的是中國經濟發展的紅利,不是我們個人多能干多有本事,也不是靠明星和職業經理人干起來的?!?/p>

2019年以來,監管層多次強調,“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,“房住不炒”也被屢次提及。樓市調控不會有根本性松動,市場進入下行通道,已成為行業的共識。

上海易居研究院指出,截至2019年上半年,172家上市房企凈利率和歸母凈利率的中位數分別為12.2%和10.4%,較2018年同期的高位(14.1%和11.2%)有明顯回落。該機構認為,在政策調控常態化、房企利潤空間持續受到擠壓的行業周期下,企業盈利預期的實現仍面臨一定的客觀壓力。

前述北京房企人士認為,長遠來看,房地產業的利潤率會向制造業的水平回歸。未來,在繼續優化管理架構的同時,裁員、降薪等擠壓人才泡沫的行為還將密集出現。

據21世紀經濟報道了解,在近年來的房地產業人員流動中,很多人的薪水并未明顯提高,甚至降薪、降職的比例有所增加。

不僅如此,房企對內部腐敗的容忍度也迅速下降。據不完全統計,2019年,已有中糧、雅居樂、朗詩、保利、融創、萬達、復星、美的置業、金科、新華聯至少十家房企將反腐動作公開,超過30人涉案。在去年的房企高管變動中,這占據了相當的比重。

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